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四線城市開發商懷疑22.4%空置率不完全真實
近期，住房空置率再度挑動瞭房地產市場的敏感神經。一份宣稱"全國城鎮傢庭住房空置率22.4%"、"全國空置房為4898萬套"等犀利觀點的地產行業統計分析報告讓房地產界炸開瞭鍋，"大炮"任志強直接反駁稱，"絕不可能有5000萬套或更多的空置" 目前，住宅空置率並沒有一個準確的官方定義、官方數據，中國住房的空置率儼然成瞭一個難以破解之謎
"有想到可能會引起一些討論，但沒想到會引起如此大范圍的關房貸台北信義房貸車貸宜蘭南澳車貸註。"美國德克薩斯農工大學經濟系終身教授、西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁有些苦惱，但也帶著興奮。
6月18日晚，甘犁致電《國際金融報》記者，並試圖回應外界的一些質疑，"拋開爭議本身，個人認為，全國空置房的調查結果或能為地方政府、房地產開發商等提供一些借鑒和政策上的新思路。"
"我們更要客觀看待，國外同樣出現過或目前仍存在大量空置房的情況，這不是中國獨有的現象。"甘犁強調，"中國出現空置房，不能完全等同於'住宅泡沫'，少部分原因與傢庭的發展理念，如'父母一定要為子女留套房'等傳統觀念也有一定的關系。"
甘犁的研究團隊--中國傢庭金融調查與研究中心提供的《中國城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014報告》(下稱"《報告》")顯示，目前城鎮地區傢庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。"因此，即使不計算'十二五'期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房已可滿足實現住房需求"。
報告進一步直言，2013年，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。"據此估算，我們才得出瞭城鎮地區空置住房約4898萬套的數據。"甘犁稱。
針對該數據，《國際金融報》記者詢問瞭業內專傢、部分開發商和樓盤的銷售中心，得到瞭截然不同的幾種答案。有的堅稱，"樓盤賣得很好，入住率也很高";有的直言，"22.4%算是比較客氣的數據";也有人感慨，"數據再真實，也改變不瞭目前的房地產行業現狀"。
事實上，2010年7月，曾有人打著"國傢電網公司調查"的旗號對外發佈空置房數據稱，"中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套，夠兩億人居住。"盡管國傢電網和其他權威部門當時紛紛出來辟謠，但截至目前，除瞭西南財大的調查和研究中心及"6540萬套的謠言"外，官方始終未公佈空置房數據。
"不管是22%的數據，還是6540萬套的說法，都隻能作為某種參考。"中國房地產協會秘書長顧雲昌6月17日對《國際金融報》記者表示，真實的數據，也許短時間內是"找不到的"。
空置房超兩成？
什麼是空置房？按不同的范疇劃定，有不同的表述和說法。
有人說，空置房嚴格概念上是指"房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子"，通俗地說，就是指市場上賣不出去的房子。
按國傢發改委、國傢統計局幾年前發佈的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知：2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分，空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。
西南財大空置房統計中所用的標準是"城鎮地區無人居住的傢庭自有住房"。"這其中，包括僅擁有一套住房傢庭因外出務工等原因而空置的自有住房，及多套房傢庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。"甘犁解釋，"這一定義和美國的住房空置概念相同，不包括新建但未出售的住房。"
基於上述標準，報告首先提到，中國傢庭的住房擁有率實際上已達到瞭90.8%，其中，城鎮傢庭住房擁有率為87.0%，農村傢庭住房擁有率則為95.8%。"與歐美發達國傢相比，中國城鎮傢庭住房擁有率顯著偏高。"報告稱，具體是，既高出英國傢庭的20.3%，也高出美國傢庭和德國傢庭的21.8%和33.7%的數據。
"同時，2013年中國城鎮傢庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長瞭15.9%。2014年3月的季度數據顯示城鎮傢庭多套房擁有率已上升至21.0%。"報告稱。
更重要的一項數據是，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據此估算，城鎮地區空置住房約為4898萬套。
那麼，造成空置的原因是什麼？
甘犁認為，一方面，有傢庭收入的因素，收入最高的前10%的城鎮傢庭，40%擁有空置住房，遠高於其他傢庭。另一方面，傢庭給兒子購買"結婚房"的現象明顯。"適齡未婚男性傢庭，擁有空置房的比例達到28%，高於其他傢庭的23.9%"。
另一個比較有意思的原因是：租金的高低，同樣會影響到空置房率。"房價租金比越高的地區，空置比例越高。"甘犁稱，房價租金比每上升10個百分點，空置比例上升0.6個百分點。
"房價租金比越高，購多套房投資的動機更強，空置住房作為投資目的的可能性越大。"甘犁說。
值得註意的是，對於經濟適用房(下稱"經適房")，西南財大的研究團隊亦給出瞭空置房數據。
"經濟適用房的空置率高達23.3%，僅次於商品房的空置率。同時，傢庭年總收入最高的25%傢庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入傢庭高出近1個百分點。"上述報告稱。
"收入最高的25%傢庭擁有的經濟適用房中，27.5%的比例處於空置狀態，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和'錯配'現象，未能充分發揮其社會保障作用。" 甘犁直言，"對於經適房，官方或要重新定位瞭。"
報告還有幾大數據值得關註。首先，從地域分佈來看，中國東、中、西部地區總體空置率相當(西部略高)；其次，三線城市總體空置率略高於一二線城市；再次，調查的六大城市中，重慶的空置率最高，為25.6%，上海最低，但也達到瞭18.5%，成都、武漢、天津、北京的空置率分別為24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
空置數據成疑
目前，市場最關註的點還是集中在兩個數據：2013年22.4%的空置率及4898萬套空置房。
"我對這個數據表示懷疑：到底有沒有這麼多。我對市場的瞭解是，公司會跟著行情走。比如，2013年部分時間段，公司銷售團隊進行瞭大規模放盤。當時，回饋的結果就是'除瞭預留給關系戶的，其他一套不剩'。"一位四線城市的開發商告訴《國際金融報》記者，僅就去年的情況看，"一度出現過用戶集中入住的情況，我們甚至更換瞭物業公司，以提供更好的服務"。
"因此，我個人的感覺是，至少我的樓盤沒有空置率很高情況的存在。"上述開發商說，"22.4%的數據可以參考，個人覺得並不完全真實。"
"空置的情況要看地段，但就我看來，一線城市空置的情況也許不會那麼嚴重。"上海嘉定安亭新鎮的賓根花園項目的一位負責人在和《國際金融報》記者交流時說，"比如安亭新鎮，其依托的是汽車產業迅速崛起，且目前區域仍處於價格窪地，對剛需消費者有一定的吸引力。"
對於上述空置數據，上海易居研究院院長楊紅旭舉例說，國傢統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究報告顯示，2011年末，除瞭自住房，每百戶廣州城市居民傢庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套，"按此計算，119套住宅中有6套空置，空置率為5%"。
楊紅旭稱，2007年，國傢統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民傢庭所做基本情況抽樣調查顯示，13.3%的城鎮居民傢庭除現住房外還有一套住房，1%的傢庭還有二套及以上的住房，兩項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。
"廣州代表一線大都市的情況，江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。假如推至全國，可以認為，全國城鎮住宅空置率為5%左右。"楊紅旭說，"即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象，另外還有小產權房、城中村少統計等現象，那麼我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。"
"大炮"任志強也極為不同意。同時，他給出瞭詳實的理論和數據。"包括城市和全國，我沒有統計局的數據，但可以從住宅竣工數量推算。"任志強說，自1998年房改開始計算，至2012年共竣工住宅95億多平方米，加上2013年的11億平方米，總計約106億平米，即1.1億套住宅。
任志強稱，結合城鎮化率、新增傢庭戶數等多個數據綜合計算，戶套比(傢庭數與住房數)為1∶1.01，絕不可能有5000萬套或更多的空置房，"如果說小城鎮中有較長期無人居住的住房，或是全傢外出打工，但這是他們的根。他們不可能放棄"。
對此，甘犁從數據和統計的角度回應瞭質疑：首先，任志強提到的新增住房面積"僅包括國傢統計局的城鎮住房竣工面積"，總量為106億平方米；其次，在非自建住房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計范圍之內，比如，小產權房和農村集體土地使用權住房；再者，任志強"高估瞭拆遷面積"。
針對楊紅旭"租房傢庭比例及多套房傢庭的低出租率之間差異"的疑問，甘犁認為，在租房市場中，合租現象比較普遍，"我們的數據顯示， 平均41%的租房傢庭與人合租住房，城鎮地區平均每套出租房中居住瞭1.45個傢庭。據此推算，21%的城鎮租房傢庭僅占用瞭城鎮地區14.5%的住房"。
統計"確實難"
在顧雲昌和復旦大學房地產研究中心主任尹伯成看來，上述一來一去的爭辯表明，全國住房空置情況的統計確實是"很大的難題"。
"每個人都會拿出自己的辦法統計空置率。從專業的機構調查到小區'查電表'瞭解是否住人，甚至，有人通過晚上數燈的方式推算住房空置率。至今，不僅爭辯沒停，空置率也沒有一個統一的計算標準。"有業內人士感慨。
"國際上的住房空置率是以所有的房屋數量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數量為分子，得出的數據。"顧雲昌對《國際金融報》記者說，但具體到中國，要推算出準確的中國住房空置率有幾個難點。
他解釋，首先，統計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間裡，住宅數量有瞭巨大的改變，包括擴大、拆遷等，房屋總量這一基數很難統計清楚，"和國外相比，中國的基礎資料不全，人口變化和城鎮發展又太快，統計數據很難跟上現實的步伐"。
其次，數據來源不清楚。"各種住房空置率統計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨傢挨戶的調查也不一定能拿到完全準確的數據。一方面，調查難以覆蓋全國所有的城鎮情況；另一方面，住戶給出的信息也有'水分'摻雜其中。"顧雲昌說，再者，有的機構將待售商品房面積等同於住房空置面積，"但實際上，兩者並不等同"。
"我也一直在思考，哪種方法最合適。比如，挨傢挨戶登記，但拋開精力和時間不說，大傢願意真的跟你透露全部的情況？又比如，以傢庭為單位統籌計算，但又不可能得到傢庭的全部收入結構和人員構成。"在甘犁看來，到目前為止，最靠譜的還是抽樣調查法。
甘犁稱，其所在團隊的調研和抽樣共經歷瞭3個階段。2011年，將全國除新疆、西藏、內蒙之外的2585個縣按照人均GDP分成10層，每一層在人口加權的情況下隨機抽取8個縣，在每個縣人口加權的情況下隨機抽取4個社區，一共在全國隨機抽取瞭80個縣的320個社區。
2013年，團隊擴展瞭樣本量，在各省進行對稱抽樣，在2011年的基礎上新增瞭福建、內蒙、海南和寧夏四個省，采樣數據覆蓋瞭除新疆、西藏以及港、澳、臺之外的29個省、262個縣和1048個社區。最後一個階段是，團隊通過繪制、住戶地理分佈圖，制作住戶清單的方式建立末端抽樣框，依照抽樣框的住房分佈情況進行隨機抽樣。每一個社區隨機抽取20到50戶受訪傢庭進行上門調查。
"我們試圖展示最詳盡的數據，也願意各界'拍磚'和探討。"甘犁稱，"其實，我們更希望，有關部門能及時統計出官方、權威的空置房報告，以給各方提供參考。"
城鎮化是救星？
值得註意的是，進行橫向比較，國際上，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%；歐盟在2004年的住房空置調查顯示各國平均空置率為9.5%；日本2008年的空置率為13.1%。
那麼，高空置率該如何解決？
上述報告裡提到的一種說法是，隨著城鎮化率的提高，更多農村人口進入城市，空置率會有所減少，但效果不是很明顯。具體數據是，城鎮化率每提高10個百分點，空置率僅降低2.6%個百分點。
顧雲昌告訴《國際金融報》記者，農村人口進城確實是消化城鎮空置房的一條途徑，但並不是惟一，更非最關鍵的辦法，"由於農民的收入水平不高，往往隻能住很小的屋子。更有甚者，幾個人擠一間屋子。讓他們去消化大量的城鎮空置房，有點不切實際"。
尹伯成也對《國際金融報》記者表示，對城鎮化大幅度降低住房空置率的說法"不太看好。"他表示，農村人口確實有買房的信貸嘉義太保信貸需求，但是剛性需求不等於有效需求。
"在城市打工的農村人口購買力很弱，往往要靠政府的扶助政策來解決住房問題，並不能積極主動地消化空置的商品房。而身在農村想要進城的農民，往往隻能靠賣老傢土地的方法以求換得城裡的一片屋簷。但是，目前中國農村土地的市場價格不高，即使賣掉土地也不一定能買得起城鎮房，因此要依靠農村人口來消化城鎮空置房不太現實。"尹伯成說。
在顧雲昌看來，目前中國的住房市場是供大於求，因此，對空置房處理辦法的探討很有意義。尤其是，二、三線城市的住房空置率增加、如何消化這些空置房，應該引起重視。
顧雲昌建議，"政府可以通過一系列手段來消化空置房。例如，以空置房來解決困難戶的住房問題，減少商品房供應量等等。政府還可以以補差額的形式委托租賃機構將空置房以低價租給用戶，既消化瞭空置房，又盤活瞭租賃市場的運作。對於實在賣不出去的房子，政府則需要提升這些房子的質量，例如完善硬件配套，改善交通狀況等。"
市場影響幾何
"空置率引發更遠的思考：市場到底存不存在泡沫。大傢很容易會想到，都已經有這麼多房子空置瞭，我還要開發新的項目嗎？對於消費者，他們可能會想，我要不要等市場徹底供大於求瞭再買房。"上述四線城市的開發商對《國際金融報》記者說。
報告還提到，2013年估算潛在的剛性住房總需求為24.6%，約為5400萬套住房，相比2011年顯著下降。
甘犁則解釋，"空置率到多少才是樓市拐點，這個很難預測，隻能通過壓力測試來衡量。不過，如果以空置房現價按一定比例推算，房價一旦下跌5%，將會有17 .1%的空置住房出現虧本，遠高於非空置住房的6.6%。"
"如果空置房出現虧本，業主會更想盡快把空置的房產投放市場，虧本的比例迅速增加。"甘犁猜測，因此，空置房的泡沫一旦破裂，會對樓市產生巨大壓力。
在同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉看來，未來房地產市場基本面的變化取決於兩方面：一是貨幣政策層面是否有定向寬松措施，是否對房地產市場有利；二是調控政策是否有定向寬松，尤其是限購政策是否有執行層面松動的跡象。這兩點才是直接影響市場供求關系基本面的因素。
"從大中城市短期市場表現來看，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但這樣的現象應該不會持續太久。"張宏偉對《國際金融報》記者說，預計今年第四季度，由於銀行信貸對於首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也轉向寬松，至此，供求關系較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩上漲的通道。
賓根花園項目負責人也提到："當前，一線城市住宅的供需比僅為65%，較全國119%的供需比仍顯得相對供給不足。換言之，一線城市的房價，尚有維持空間。或許，對於購房者來說，早點出手仍為上策。"(來源：國際金融報)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/11014236374.shtml
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