市場分化與樓市調控的去行政化
杭州樓市第二輪降價潮來襲。繼2月城北德信北海公園與天鴻香榭裡降價推盤之後，近日有媒體報道，位於杭州城南蕭山區的開元名郡正式降價，最高降幅達2700元/平方米。
受區域經濟增長放緩、信貸政策收緊、當地商品房庫存結構失衡等因素影響，今年以來杭州房價上信貸房屋設定準備資料缺錢急用哪裡汽車貸款揚態勢出現松動。在買漲不買跌的心態影響下，杭州樓市觀望情緒再度彌漫，由此觸動瞭一些開發商敏感的神經，並通過提前開盤、以價換量、為買房人首付解壓等方式加快售房速度，以期在未來競爭中掌握更多主動權。作為典型的二線城市，杭州新推樓盤接連降價讓此前看多的房價預判開始動搖。
事實上，去年以來各地樓市分化跡象已較為明顯，即便同一城市的不同地段，房價堅挺程度也大相徑庭。這意味著開發商面臨的市場環境日趨復雜多樣，傳統低成本拿地、高利潤開發的日子已成為瞭過往。眾所周知，房地產開發的盈利之道就在於財務高杠桿運作、項目快速滾動，最終實現資本的"以小博大"。當然，在現金為王的房地產業，潛在的財務風險也不容忽視，一旦融資佈局與資金回籠節奏失調便很可能面臨崩盤之痛。近期，寧波本地大型開發商興潤置業的轟然倒塌就是一個典例。未來一段時間，中小城市及大型城市偏遠地塊的樓盤降價之景還將繼續演繹。
面對樓市結構分化的變局，全國"一刀切"的調控指向已然無法土地汽車貸款信貸年息切中問題肌理。在今年"兩會"期間，李克強總理及相關部委對於房地產業給出的論調是"因城因地分類進行調控"。此外，住建部也表示今年不再強制要求地方政府上報並向社會公佈當年度房價控制目標。這些動向表明，地方政府將在未來調控中掌握更多的主動權和發言權；而中國樓市調控中的行政色彩也正在淡化，並逐步向市場長效機制過渡。數日前，中茵股份、天保基建兩傢上市房企非公開發行A股股票申請獲得證監會通過，停滯3年有餘的房企再融資審核重新開閘，宣告瞭市場調控之手正逐步歸位。
值得一提的是，雖然今年"兩會"期間決策部門並沒有對樓市調控提出硬性要求，但後續房價也並未因此而失控。實際上，市場主體具有趨利避害的本能，對風險因素頗為敏感，行政強制約束的松綁並不會引發亂象叢生之憂。一個例證就是，去年樓市交投活躍，尤其是大型城市房價一路上揚，但商業銀行卻對房地產業秉持謹慎態度，在同期新增房地產貸款中，房地產開發貸款占比同比反向下降瞭12個百分點。年初以來，各地商業銀行對購房貸款的優惠幅度及放貸時間等條件也有所收緊，而樓市"輸血"速度的放緩直接引發樓市交投趨緩、部分地方房價松動。此前，在供求博弈格局未有實質性扭轉的語境下，包括"新國五條"在內的行政強制管束都無法達到預期績效，相形之下市場自發的風險預警機制則表現得更為有效和到位。
但需要提及的是，中國樓市調控"去行政化"變革還難以一步到位，市場機制顯效仍受到諸多制度因素羈絆。當前，無論是個人住房信息系統聯網工作屢屢爽約，還是已有房產稅試點流於形式，皆與既得利益群體阻滯有關。在經濟增長對房地產業依賴程度不減、賣地收入依舊是地方財政重要源泉的語境下，地方行政部門著實難以對房地產業保持完全中立的態度。樓市轉冷很可能意味著地價縮水、土地財政受困、地方債後續還款能力弱化。因自身利益牽涉其中，地方政府往往會通過低價推地、扶持地方房企、放松稅費征管、提供購房制度福利等方式刺激樓市繁榮，進而導致各項調控舉措在實施中遭遇隔靴搔癢的尷尬。恰因此，決策層在大力主推行政為市場調控讓位的同時，也需要著手進行深層次制度改革，積極推進財稅體制改革、平衡地方財權與事權；堅持以人為本的城鎮化改革路徑，在大批農民向城鎮市民角色轉換的過程中創造對基礎設施、公共服務、社會保障等方面的新需求，由此對房地產業提振經濟的功能形成替代。
放眼長遠，隻有讓房地產業同其他產業一樣接受市場周期性運作鐵律規制和優勝劣汰機制的充分洗禮，才可能真正實現對等供求雙方地位、通過充分博弈發現出清價格的理想局面。(作者系經濟學博士)
本版言論僅代表作者個人觀點
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08022662692.shtml
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