業內人士談2014年樓市走勢 不會崩盤但顛簸難免
近期，市場上看空中國樓市甚至傳言"崩盤論"的情緒漸濃。樓市再次被看空的導火索有三：一是杭州部分樓盤大幅降價，以致業主開砸售樓處；二是以興業銀行為主的銀行業開始對房貸默青年首次購屋優惠房貸念"緊箍咒"，房地產股應聲下跌；三是房地產大佬也開始悄悄變臉，先是王石警告"要小心瞭"，接著一向看多中國樓市的任志強也開始提示大傢"要註意風險"。
2014年的樓市走勢究竟會如何？真的會如某些"大嘴"所說的那樣崩盤嗎？筆者的觀點是：2014年中國樓市，崩盤不會，但顛簸難免。
首先，從長期來看，中國樓市仍存在持續走高的動能。過去十年，中國的城市化率增長瞭約12個百分點，近1.7億人進瞭城；商品房年銷售面積由2003年的3億平米增長到2013年的13億平米，增長瞭3倍多；2013年全國平均房價是10年前的將近3倍，而北京、上海等一線城市，2013年的房價更是十年前的近10倍。這就是擺在我們面前的過去十年中國房地產市場的基本事實。
而未來十年呢？中國的城市化率至少還要上升10個百分點，每年仍將有超過1000萬人進城。中國指數研究院發佈的《未來十年(2011-2020)中國房地產市場趨勢展望》報告顯示，城鎮化進程的推進為未來住宅市場提供瞭廣闊的發展空間，預計未來十年，中國住宅新增需求(包括保障房需求)約為157億平方米，其中，新增城鎮人口首次置業需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新換代需求近60億平方米。也就是說，今後每年的商品房需求量基本穩定在15億平米左右。雖然與過去十年每年近20%的年增長率相比，未來的新房需求量增幅將大幅放緩，但市場需求總量仍是巨大的，這沒有什麼爭議。在這麼大需求量的拉動下，過去十年房價平均漲瞭3倍，而希望未來十年房價下跌，這可能嗎？
與此同時，房地產作為一種生產資料，價格上也有上漲的必然。過去十年房價為什麼上漲？重要的一點就是人們的收入上漲瞭，對住房的需求提高瞭，同時物價也上漲瞭，這一經濟規律未來也同樣存在。至2020年，中國的人均收入要翻番。作為生產投入要素的人力成本肯定要提高，那同樣作為生產投入要素並且具有稀缺屬性的土地和房產成本怎麼就不會上漲呢？
其次，房地產崩盤政府承受不起，也不允許。土地財政是中國經濟的頑疾，一時半會兒是根治不瞭的。2013年，中國的公共財政收入是12.9萬億，其中地方財政收入6.9萬億，而土地轉讓收入是4.1萬億，土地轉讓收入快與地方財政收入旗鼓相當瞭。進一步分析可知，去年地方財政收入同比增長12.9%，其中增幅的至少60%是由房地產貢獻的。試想一下，房地產要是不增長，甚至負增長，地方財政會怎樣？用某縣官員的一句話，就是"政府要關門，因為吃飯都會有問題"。如果再考慮近20萬億地方政府債務的償還問題，特別是由此可能引起的金融系統性風險，則房地產崩盤的後果想想都會覺得可怕。
李克強總理曾經指出："協調推進城鎮化是實現現代化的重大戰略選擇"、"未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化"。無論是中共十八屆三中全會，還是剛剛結束的新型城市化工作會議，城鎮化都被認定為經濟發展的主要支柱和今後推動中國經濟發展的主要動力。讓房地產崩盤，你覺得政府會同意嗎？之所以過去房地產市場"十年九調"，房價卻越調越漲，內在邏輯也是如此，因為政府不允許。對待房價下跌，政府有的是辦法，停止土地供應、取消二手房稅費、放開限購，甚至補貼購房者。如果樓市面臨崩盤，政府這些手段肯定會用，你想想，這些政我是一個小白..想貸款或是買中古車策會釋放多大的市場需求呀？
當然，地產商也是跌不起的。由於2013年房企的融資環境相對寬松、銷售業績大幅提升、現金充裕，導致不少開發商子彈充足，拿地熱情高漲，土地市場總價和單價"地王"頻現。國傢統計局數據顯示，2013年全年，全國房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%，土地成交價款9918億元，增長33.9%，也就是說，土地均價確實上升瞭不少。面粉漲價，面包也會漲價，2013年高價位的拿地態勢，必定會催生2014-2015年房價的進一步走高。
最後，也是最重要的一點，就是造成中國房地產市場畸形發展的背後因素還沒有看到實質性改變。比如：土地供應不足、貨幣超發、土地財政依賴、國民收入差距過大、房地產稅制不合理等等。大傢可能要說，政府不是在著手建立房地產調控的長效機制嗎？但這是遠水解不瞭近渴的。長效機制包括金融、財稅、土地、多層次住房供應體系等諸多方面的改革，這些改革不是一朝一夕就能完成的，在長效機制建立之前，恐怕房地產還得綁架中國經濟一陣子。
總之，中國樓市崩盤在近一兩年肯定是小概率事件。但是，筆者也曾經撰文指出，中國房地產已經進入下半場。下半場不代表球沒得踢瞭，隻是踢起來更難，也更要小心。這個判斷放到2014年同樣適用，也就是說，市場會更加"顛簸"。這種"顛簸"突出表現在以下四個方面：第一，開發商隻能著眼於掙辛苦錢。與2013年比，今年市場預期趨冷，商品房成交量肯定會大幅下滑，三四線城市成交量普遍看跌，一二線城市成交量趨穩，但房價的上漲幅度會收窄，房價飆漲的意外之財肯定不會有瞭；第二，房市分化會進一步加劇。三四線城市面臨較大去化壓力，去庫存無疑是2014年的主題。即使在一二線城市，開發商拿地也會更加慎重。對於部分現有庫存過剩的城市，降價保量估計在所難免。地方房地產調控也可能進入差異化時代；第三，部分房企生存風險加大。前期投入冒進、產品缺乏差異化競爭優勢、後臺缺乏資金支持的房企恐怕將面臨生存壓力；第四，部分城市房價可能出現下跌，但下跌幅度不會太大，否則政府會出手救市。
(作者系北京科技大學經濟管理學院教授)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/07442632353.shtml
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