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中小房企被迫轉戰二三線城市拿地
房地產市場成交一片大好的情況下，相關房地產企業退出的傳聞也時不時地傳出。近日，君華集團有限公司(以下簡稱"君華集團")成為行業的主角，一段由人事變動而引發的猜測使得這個被譽為是廣州房地產行業新生代力量的企業陷入瞭"退出風波"之中。而就在業內傳得沸沸揚揚的"清盤退出"之聲下，時代周報記者經過調查後發現，在退出的假象下，實際上折射的是中小房地產企業在當下行情下的心酸與苦楚。
日前，一直堅持多元化經營的君華集團近期突然宣佈關閉旗下建築公司，表示專心做地產業務。此舉備受業內人士的關註。近幾年來，廣州地價節節攀升，在廣州、中山、珠海均有地產業務的君華已經將目光瞄準佛山、惠州、南寧等二三線城市。
然而，就在君華四處擴張之時，業界卻陡生傳聞：君華集團大幅裁員，事因旗下在售項目現資金漏洞，但該公司向時代周報記者否認瞭資金回籠出問題的說法。
君華集團的困境，表現的是在房地產行業表面一片大好的情況下，實際上卻是：規模房地產企業市場份額愈發集中，中小房企的生存卻越來越艱難。
短短3年退出建築業務
近期，市場傳言稱，"珠三角頗有名氣的開發商君華集團正準備出讓旗下所有土地儲備和房地產項目，該公司內部出現瞭大規模的裁員和員工離職，計劃全面退出房地產市場"。
時代周報記者據此致電君華集團，該公司相關人士稱，君華集團隻是退出建築業，專心做地產業務，不會退出房地產市場。與時代地產、方圓集團、百嘉信集團、力迅地產、嘉裕集團等房企一樣，君華集團是近年來廣州本土品牌房企中崛起的黑馬之一，自2005年起，君華集團先後在廣州開發瞭香柏廣場、江南世傢、君華·上域、君華·天匯、香柏華府，君華集團開發的項目和土地儲備分佈在白雲、越秀、海珠和番禺區，在廣州市區占有一定的市場份額。另外，君華集團在中山和珠海也有部分地產項目。
工商資料顯示，成立於1997年的君華集團，其經營業務較為分散和多元化，涉及瞭投資管理咨詢、房地產開發、室內裝飾、燃油批發、貨物進出口、零售貿易等。
在十幾年漫長的發展過程中，君華集團孵化瞭廣州君華地產置業有限公司、廣州聯華實業發展有限公司、廣州君華汽車銷售服務有限公司、深圳中小企業創業投資有限公司、中山市君華房地產開發有限公司等多個關聯公司。至今，君華集團旗下公司的主要業務分為三塊：實業、創投和地產，其中運作地產業務的實體主要是君華集團有限公司、廣州君華地產置業有限公司。
而建築業務的投入則要追溯到3年前，其官方網站顯示，2010年1月君華集團投資1億元成立瞭廣州天華建築工程有限公司，承建旗下住宅和商業產品的開發。官網還顯示，當年君華集團銷售收入突破100億元大關。
短短3年後，君華集團就宣佈退出建築業。"我們君華集團不是專業做房地產出身的，剛進入這個行業時肯定會有磕磕碰碰，我們當時就想把房地產、建築、物業整個產業鏈一起做，因為地產業越來越專業化，現在自己做建築比較吃力，去年以來，虧損是有的，但也不是外界傳聞的虧瞭幾億元"，該人士稱，"我們是把建築公司的1000多個人優化、分流，有的分流有的淘汰，因為沒有工作做，所以我們現在重新調整整個戰略方向，專專心心做地產。"
對於建築業務過去幾年來的經營情況，該人士並未對時代周報記者有更具體的回應。
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同認為，建築業向房地產轉化，因為建築業熟悉房地產的流程，實際上是比較容易切入的，像中海、恒大、碧桂園、合生都有自己的施工隊伍，這些隊伍能掌握施工進度、控制品質和保證質量，更具有優勢。
"君華集團退出建築業，要麼是他們的建築業不足以支撐君華集團的開發量，要麼是建築公司擴容擴得太大瞭，在吃不飽的情況下，承攬不到業務，不得不關閉。"韓世同說。
在售項目疑資金回籠難
就在君華集團退出建築業的同時，來自網易房產的報道稱，君華集團的員工去年就開始大量裁員，今年以來番禺項目、海珠項目、中山項目成為裁員重點，近五成的員工被裁掉，公司管理漏洞爆發，資金短缺現象十分嚴重。
時代周報記者致電曾在君華集團營銷中心任職的李某瞭解情況，他表示對此消息不便透露。
據瞭解，君華集團目前廣州在售的項目是君華·天匯和君華·香柏華府，君華·天匯位於海珠區南華西路以北、濱江西路以南，是君華集團2009年拿地開發的一線江景豪宅。
搜房網數據顯示，截至目前該盤均價是5萬元/平方米。可能由於定價過高的原因，銷售情況並不理想，陽光傢緣網數據顯示，截至2013年7月21日，君華·天匯累計已售住宅99套，仍有40套住宅未售。
業內人士稱，"這個盤一下子走得太高端，可能是市場對君華集團開發高端的豪宅不一定完全認同，除非你銷售能力非常強，一下子把它賣光瞭，資金全回籠就好辦，賣不完，資金回籠不瞭，錢就壓在那裡轉不動瞭，就會造成資金困境"。
君華集團在售的另一個盤香柏華府位於番禺區沙灣鎮龍岐村，是君華集團2011年以5.56億元奪得的商住用地，分兩期開發，如今均已獲得預售證。陽光傢緣網數據顯示，截至2013年7月21日，香柏華府一期218套住宅已售110套，二期591套住宅暫未出售。
君華集團在售的項目是否出現問題，為何人員變動大？廣州地產界一位不願署名的資深人士表示，君華·天匯和君華·香柏華府這兩個項目在操作上並不成功，盡管拿地的成本不大，但是因為項目的客戶定位出現瞭偏差，在市場上錯過瞭好時機，導致最後銷售回籠資金比較慢。
"歸根到底是老板的原因，因為老板自己的開發理念和開發經驗不足，以及管理方式的問題，這些方面都限制瞭整個公司的發展。"上述資深人士說。
不過對於此說法，該人士並不認可，稱"君華·天匯和香柏華府兩個項目並不存在資金回籠的困難，我們現在正在對項目進行品質升級"。
多元化難題待解
在樓市量價齊升的當下，多元化經營的君華集團面臨著裁員，存在管理方式的漏洞，以及在一線城市土地儲備的不足。這是中小房企生存窘境的一個樣本。
今年上半年，規模型房企繼續高奏凱歌，市場份額越來越集中，中小房企正在面臨著前所未有的困境。
據蘭德咨詢統計，2012年全國40傢企業的合同銷售額同比增長28.1%，其中銷售額TOP10企業的總額同比增長瞭26.3%，均高於2012年全國商品房銷售總額10%的漲幅。今年上半年，品牌房企持續發力，房企集中度繼續維持高位。據相關統計數據顯示，2013年上半年全國TOP10企業的市場份額為15.21%，與2012年同期相比基本持平，與2012年全年相比，增加瞭2.45個百分點。
而由於市場的集中度，中小房企逐漸被邊緣化，其生存窘境在近期陸續公佈的上市房企中報業績上也有鮮明的體現。
據Wind資訊統計，截至7月18日，A股已有61傢上市房企發佈2013年中報業績預告，其中29傢上市房企中報業績"預喜"，占比47.54%；20傢房企中報業績"預虧"，占比達32.79%。
中報業績"預喜"的多由萬科、保利、中海、綠地等大型房企領銜，而"預虧"的房企隊伍多由中小型房企"墊底"，如：中航地產出現首虧，虧損金額為2800萬-3600萬元；而津濱發展的虧損額高達1.1億-1.3億元。
廣州世聯地產董事長黎振偉表示，房地產市場表面上風風光光，但裡面暗流湧動，城市間的差距很大，一線和二線城市表現好，三線城市就差，核心原因就是市場分化得很厲害，一線城市很集中，銷售得很好，有土地的話一定很賺錢。
但錯過瞭2012年的拿地好時機，一、二線城市地價高、拿地難已限制瞭中小房企的後續發展。
該人士對時代周報記者說，"我們君華集團就是要拿地，今年以來，公司準備瞭二三十億元資金拿地，但在一線城市的廣州根本拿不到地，所以老板主要瞄準中山、惠州、佛山等地，最近剛剛在南寧拿瞭一個舊城改造的項目，想在舊城改造上做一些突破"。
公開資料顯示，在廣州，君華集團目前手裡隻剩下一塊地，即2010年以1.85億元收入囊中的越秀區下塘西路登峰畜牧場地塊，占地面積7055平方米，建築面積14892平方米。不過該人士表示，該地塊因為政府規劃的修改耽擱，該項目一直未推出市場。韓世同認為，過去中小房企可以依靠一些熟絡的地方關系，套近乎、拉關系可以拿到地，現在這方面已經不太靈驗瞭，政府希望高價出讓土地，希望有資金有實力的開發企業的進入，帶入區域經濟的發展，中小房企在這方面的作用與貢獻不太大。
在一線城市無法獲取土地，君華集團被逼往二、三線城市尋求機會，這正是部分中小房企目前艱難的生存狀態之一。
針對拿地難的現狀，韓世同認為，唯一的出路就是中小企業能抱團聯手，使自己的實力相對擴大，才能跟大企業競爭，否則就沒有更好的路徑，"適者生存吧，其實在這個行業裡如果不具備集合優勢的話、不具備規模的話就很難生存和發展"。
"房地產行業太多人進來做，以前是誰做都發財，但這是不可持續的，這個格局是早就註定瞭的，不是現在怎麼辦，而是企業在進入之前就該知道這個情況，要留點後路。"黎振偉說。
在黎振偉看來，中小房企多元化經營正是給自己留瞭條後路，"通過其他行業彌補他的利潤，所謂東方不亮西方亮嘛"。
"房地產並不是我們惟一的業務，我們是一傢集團公司，有色金屬、礦業、汽車銷售等實業的經營基礎穩固，去年集團營收達到200億元，而房地產這方面隻做瞭20億-30億元，"該人士對時代周報記者說，"我們靠實業經營的支撐，才能保證在這一輪市場變幻房屋信貸年息借貸增貸轉貸信貸年息借貸增貸轉貸房屋仲介信貸年息借貸增貸轉貸中不被洗出局。"
但就房地產業的做大做強而言，韓世同並不認可多元化，他說，"包括合生這樣專業的房地產企業，多元化發展後就今非昔比瞭，萬科都是做減法，把其他業務砍掉才發展成行業的一哥，更不要說中小企業，你還多元化發展，你的資金實力，人財物的實力更加分散，怎麼去做強做大呢，什麼都發展的話，就做不大"。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-25/08583377785.shtml
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