房企轉型保利潤 自住房銷售並非高枕無憂
不愁賣的自住型商品房首次亮相房展會，成為本次春展的一大亮點。七折的優惠價格引發火爆行情，京城首個自住房項目總套數約2000套，最終6.53萬戶傢庭確認申購。根本不愁銷路，為何還要參展？自住房亮相房展意在蓄客還是揚名立萬？
自住房銷售並非高枕無憂
亮相房展會的自住房樓盤位於房山，均價10500元/平方米，主推的戶型在80至120平方米之間，在目前已經公佈價格的項目中價位居中。年過五旬的張大媽告訴記者，"兒女在科研單位上班，收入不高。我和老伴拿的退休費也不多，以我們的收入買普通商品房太吃力，自住房讓我們有盼頭瞭。"購房人王先生深有同感，"這種房子能夠便宜三成，老百姓感覺能看到點希望瞭。"
到目前為止，北京陸續推出39宗自住型商品房地塊。北京已有六個自住房項目入市，其中隻有京城第一個自住房項目恒大禦景灣審核完畢材料，正在等待搖號。公開資料顯示，恒大禦景灣提供自住房2000套，均價22000元/平方米，共有14.8萬戶購房傢庭提交瞭網上申請，經現場提交材料審核，6.53萬戶傢庭最終確認申購，該項目購房資格異議復核於4月15日結束。
價格之外，買自住房要考慮的因素跟普通商品房並無多大差異。在崇文門附近上班的陳女士告訴記者，"我打算購買自住房，肯定會選擇離市區近些的地方。若是太遠瞭，我就不買瞭。"傢在地鐵邊上的李先生則表示，"如果乘坐地鐵就能到達，我是可以考慮的。"
北京房展組委會秘書長鄭向東表示："今年北京市的自住房供應數是五萬套，分佈在不同區域，價位區間在28000元到9000多元。位置不同，各種配套產品不同，賣自住房並不意味著就可以高枕無憂。亮相房展會，積累客戶還是開發商的主要目的。"
房企轉型保利潤
多位品牌房企負責人接受北京晨報記者采訪時表示，隨著自住房大量入市，客戶心理會發生變化，市場也會產生分化。為瞭平衡成本與利潤，不少台新銀行信貸房貸利率貸款全省皆可處理房企做出轉型，就連參展的龍頭老大萬科，在賣房子的同時，也賣起瞭"咖啡"。
自住房的利潤低於普通商品房。如何達到成本與利潤的平衡，成為許多房企亟待解決的問題。"從短期來看，自住房對房地產市場一定會有影響，特別是對剛需盤影響比較大。"北京金隅嘉業的陳玉謙對記者說，但北京市場的剛需盤銷售不成問題。因為北京商品房的供應量太少瞭，近幾年商品房的土地供應數量在逐年減少。今年土地供應當中，自住房、保障性住房的比例超過瞭一半，剩下的商品房地塊非常少瞭，隻能去做高端產品。
"自住房的推出，對高端市場沒有太大的影響。"北京首創奧特萊斯房山置業有限公司營銷總監魏平說，自住房地塊的利潤比較低，如果一個開發商拿瞭住宅地塊拼成這種政策性住房，必定要找到一個利益點，那麼某一個能夠實現這個利益點地方的價格就會比較高的。未來市場產品的差異化會越來越大，不少房企會做出轉型，有的房企去做高端住宅，有的房企去做商業地產。首創奧特萊斯就是首創自持的商業項目，這將會成為首創未來發展信貸房貸任何問題免費諮詢的一個方向。
■專傢觀點
房地產市場分割"白日化"
今年一季度，北京樓市成交量出現下滑。"龍頭老大"萬科集團的副總經理肖勁在房展會上表示看不清近期的市場形勢。鄭向東說，"自住房對小戶型、低總價的剛需房產沖擊比較大，原來這樣的房子不愁賣，蓄客量很高，造成日光盤頻現。自住房的入市改變瞭剛需購房人的預期，影響這部分客群的積累。如果開發商不適當的調整價格預期，再想像去年希望的那樣高開，是比較困難的。開發商采取平價走量的銷售方式會越來越多。"
萬科相關負責人表示，"現在市場上剛需購房人觀望情緒很重。下半年，自住房大量入市，客戶心理就會發生變化。市場也會發生分化。一部分人覺得能買得上房就留下來瞭，另一部分人覺得買不到房就會返回商品房市場，購買商品房瞭。"陳玉謙說，"購買自住房是一個長期過程，真正能買到房隻有一部分人。"
自住房入市房價波動不大
政府推出自住房旨在解決"夾心層"的住房問題，調控上漲過快的房價。它能不能達到最終的目的還有待於市場檢驗。陳玉謙告訴記者，"控制房價單純靠自住房解決不瞭問題，自住房的供應量滿足不瞭所有的需求。這種調控方式不能解決房價上漲的根本問題。從長期來看，房價還是會上漲的，隻不過是漲得慢瞭些。"
北京市房地產業協會秘書長陳志認為，隨著經濟形勢的變化，政府對市場價格的幹預會逐漸減弱，下半年成交將相對平穩，改善性需求和自住性需求"兩翼齊飛"，隨著自住房大量交易之後，全市平均房價會出現回落。但是全年房價將溫和上漲，不會有太大的波動。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08364071866.shtml
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